趣策略北京的房价什么时候会企稳

北京的房价什么时候会企稳趣策略

北京。这是一个资源在全国称得上最好的城市，医疗，教育，人文素质，历史文化，收入等都能排在靠前。北京的城市能级决定了它的房价不会像三四线城市那样一泻千里，但想要企稳回升，还需要满足几个关键条件。

大家都知道北京的房价很高，高到什么程度，就拿我居住的小区来举例，两居室94平米，峰值时候620万元，2025年11月左右同等面积的330万元有成交，价格近乎腰斩，这样的跌幅让不少业主直呼“财富缩水”。

今年7月份左右我听一位房地产的专业经纪人和我说，她判断未来北京的房价是目前价格的三分之一。其实每个人的判断都是预期，所以我尊重每个人，有人说现在房产价格已经是底部，我也不反驳，每个人都有判断的能力。但在我看来，北京房价想要真正企稳，至少需要满足以下两个核心条件。

一租售比合适，那房屋价格就企稳了。

我在网上查询得到的结果是，租售比是指房屋的月租金与房屋的总售价的比值，国际上通行的标准为1:100~1:200，这个区间意味着房产的投资属性和居住属性达到平衡，买房出租的收益能够对标银行理财或其他投资渠道。

还是拿那套我家小区的房子趣策略，94平米的两居室举例，目前租金一个月是5000元，按租售比来说5000元：330万，那租售比得到吃惊的1:660，也就是说，靠租金收回成本需要55年，远远低于国际通行标准。这样的租售比，意味着房产的投资价值几乎为零，买房纯粹是为了自住。

只有当租售比回归到合理区间，比如1:300以内，才意味着房价和租金的匹配度达到平衡，市场才会停止下跌。想要实现这个目标，无非两种路径：一是租金上涨，二是房价继续下跌。从目前北京的租房市场来看，供给同样充足，租金上涨的动力不足，所以更多的可能是房价继续向合理区间靠拢。

顺便说下，不光是北京，北、上、广、深这几个一线大都市，租售比1：600~1000的房子已经不少，这也从侧面反映出，一线城市的房价在过去的上涨周期中，已经透支了太多的未来预期。

二各种政策的放开，落户，甚至给个高考名额，北京房价都会上涨

记得大概2013年左右我去武汉开客户见面会，发现当时武汉的城市还在建设，和客户在单独见面时候看到他们的衣着不如北京。当时有这种感觉，现在就没有这种感觉了。现在再去武汉大家的衣着和北京没有不同，城市也建的越来越漂亮了。这背后是中国城镇化进程的推进，也是强二线城市崛起的缩影，这些城市正在分流一线城市的人口和资源，对北京的房价形成了一定的冲击。

但即便如此，北京毕竟是综合能力最好的城市了，医疗、教育、文化等核心资源的集聚效应，依然是其他城市无法比拟的。北京也一直通过一些政策推动房产市场，在上周也有新政策出来，比如优化限购政策、降低首付比例和贷款利率等，但这些政策更多的是“托底”，而非“刺激”，想要真正推动房价上涨，需要更具吸引力的政策红利。

买房如果能落户，有网友说在我文章评论区说到“哪怕买房能给个高考指标也可以”。这样有利的政策才会推动房子上涨，因为这些真金白银的投入会让一个家庭实现质的变化。北京的户籍和教育资源，一直是吸引外来人口的核心砝码，也是支撑房价的重要因素。如果未来能够出台“买房落户”“购房附赠教育指标”等政策，必然会吸引大量刚需和改善型购房者入场，释放积压的购房需求，从而推动房价企稳回升。

有人在上篇文章评论区还说过，北京的核心区，甚至那些有校区资源的老破小都保值。我觉得保值是暂时的，长期看这些社会资源，特别是教育，医疗资源的均衡发展会是方向。随着国家推进教育公平化改革，多校划片、教师轮岗等政策的落地，学区房的溢价正在被逐渐稀释。未来，北京的房价分化会越来越明显，核心区、优质地段的房产可能会保持相对稳定，而远郊区、配套不完善的房产，可能还会面临继续调整的压力。

最后谈，北京房价真正上涨的核心逻辑是什么？

除了上述的租售比回归合理、政策红利释放之外，北京房价想要真正上涨，还需要依赖宏观经济的复苏和居民收入的提升。房地产市场的本质，是居民财富的蓄水池，只有当经济持续向好，居民收入稳步增长，大家才有底气去买房，房价才有上涨的基础。

此外，人口的净流入也是关键因素。虽然全国人口出生率下降，但北京作为首都，依然具备吸引全国优秀人才的能力。如果未来能够进一步放宽落户限制，吸引更多的高学历、高收入人群来京发展，这些人会成为购房的主力军，支撑房价的上涨。

但需要注意的是，未来北京的房价上涨，大概率不会再出现过去那种“普涨”的局面，而是会呈现“结构性上涨”的特征。核心地段、优质配套、高品质的房产，会成为市场的“硬通货”，而那些缺乏竞争力的房产，可能会面临长期横盘甚至下跌的命运。