
北京的房价什么时候会企稳趣策略
北京。这是一个资源在全国称得上最好的城市,医疗,教育,人文素质,历史文化,收入等都能排在靠前。北京的城市能级决定了它的房价不会像三四线城市那样一泻千里,但想要企稳回升,还需要满足几个关键条件。
大家都知道北京的房价很高,高到什么程度,就拿我居住的小区来举例,两居室94平米,峰值时候620万元,2025年11月左右同等面积的330万元有成交,价格近乎腰斩,这样的跌幅让不少业主直呼“财富缩水”。
今年7月份左右我听一位房地产的专业经纪人和我说,她判断未来北京的房价是目前价格的三分之一。其实每个人的判断都是预期,所以我尊重每个人,有人说现在房产价格已经是底部,我也不反驳,每个人都有判断的能力。但在我看来,北京房价想要真正企稳,至少需要满足以下两个核心条件。
一 租售比合适,那房屋价格就企稳了。
我在网上查询得到的结果是,租售比是指房屋的月租金与房屋的总售价的比值,国际上通行的标准为1:100~1:200,这个区间意味着房产的投资属性和居住属性达到平衡,买房出租的收益能够对标银行理财或其他投资渠道。
还是拿那套我家小区的房子趣策略,94平米的两居室举例,目前租金一个月是5000元,按租售比来说5000元:330万,那租售比得到吃惊的1:660,也就是说,靠租金收回成本需要55年,远远低于国际通行标准。这样的租售比,意味着房产的投资价值几乎为零,买房纯粹是为了自住。
只有当租售比回归到合理区间,比如1:300以内,才意味着房价和租金的匹配度达到平衡,市场才会停止下跌。想要实现这个目标,无非两种路径:一是租金上涨,二是房价继续下跌。从目前北京的租房市场来看,供给同样充足,租金上涨的动力不足,所以更多的可能是房价继续向合理区间靠拢。
顺便说下,不光是北京,北、上、广、深这几个一线大都市,租售比1:600~1000的房子已经不少,这也从侧面反映出,一线城市的房价在过去的上涨周期中,已经透支了太多的未来预期。
二 各种政策的放开,落户,甚至给个高考名额,北京房价都会上涨
记得大概2013年左右我去武汉开客户见面会,发现当时武汉的城市还在建设,和客户在单独见面时候看到他们的衣着不如北京。当时有这种感觉,现在就没有这种感觉了。现在再去武汉大家的衣着和北京没有不同,城市也建的越来越漂亮了。这背后是中国城镇化进程的推进,也是强二线城市崛起的缩影,这些城市正在分流一线城市的人口和资源,对北京的房价形成了一定的冲击。
但即便如此,北京毕竟是综合能力最好的城市了,医疗、教育、文化等核心资源的集聚效应,依然是其他城市无法比拟的。北京也一直通过一些政策推动房产市场,在上周也有新政策出来,比如优化限购政策、降低首付比例和贷款利率等,但这些政策更多的是“托底”,而非“刺激”,想要真正推动房价上涨,需要更具吸引力的政策红利。
买房如果能落户,有网友说在我文章评论区说到“哪怕买房能给个高考指标也可以”。这样有利的政策才会推动房子上涨,因为这些真金白银的投入会让一个家庭实现质的变化。北京的户籍和教育资源,一直是吸引外来人口的核心砝码,也是支撑房价的重要因素。如果未来能够出台“买房落户”“购房附赠教育指标”等政策,必然会吸引大量刚需和改善型购房者入场,释放积压的购房需求,从而推动房价企稳回升。
有人在上篇文章评论区还说过,北京的核心区,甚至那些有校区资源的老破小都保值。我觉得保值是暂时的,长期看这些社会资源,特别是教育,医疗资源的均衡发展会是方向。随着国家推进教育公平化改革,多校划片、教师轮岗等政策的落地,学区房的溢价正在被逐渐稀释。未来,北京的房价分化会越来越明显,核心区、优质地段的房产可能会保持相对稳定,而远郊区、配套不完善的房产,可能还会面临继续调整的压力。
最后谈,北京房价真正上涨的核心逻辑是什么?
除了上述的租售比回归合理、政策红利释放之外,北京房价想要真正上涨,还需要依赖宏观经济的复苏和居民收入的提升。房地产市场的本质,是居民财富的蓄水池,只有当经济持续向好,居民收入稳步增长,大家才有底气去买房,房价才有上涨的基础。
此外,人口的净流入也是关键因素。虽然全国人口出生率下降,但北京作为首都,依然具备吸引全国优秀人才的能力。如果未来能够进一步放宽落户限制,吸引更多的高学历、高收入人群来京发展,这些人会成为购房的主力军,支撑房价的上涨。
但需要注意的是,未来北京的房价上涨,大概率不会再出现过去那种“普涨”的局面,而是会呈现“结构性上涨”的特征。核心地段、优质配套、高品质的房产,会成为市场的“硬通货”,而那些缺乏竞争力的房产,可能会面临长期横盘甚至下跌的命运。







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